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劉彥斌:一線城市房價20年難降 金融領域 大就是美

  人物簡介：

  劉彥斌 北京東方華爾金融咨詢有限責任公司總裁 、國傢理財規劃師專業委員會秘書長

  11月出版新書《做最好的保險代理人》，他認為保險是永遠的朝陽行業，保險代理人也是永遠的朝陽職業。中國的保險公司現在紛紛向綜合經營邁進，保險集團公司不斷湧現，綜合經營的勢頭不可阻擋，而綜合經營的保險公司一定需要大量的復合型金融人才，這就需要現在的保險代理人向理財規劃師轉變。

  新華房產11月6日北京訊(記者 孫夢姝)2002年，劉彥斌創立《理財規劃師國傢職業標準》時，出發點之一就是將未來的保險代理人轉變成理財規劃師，一轉眼10年過去瞭，現在的時機也逐漸成熟。因此在今年的11月份，中信出版社推出瞭他的新書《做最好的保險代理人》。

  租房還是買房？

  在接受新華網記者采訪時，劉彥斌表示，理財是人們一生中都要面對的問題，它同每個人的生活息息相關，而運用好各種理財工具對搞好個人和傢庭理財具有重要作用。

  他認為：房地產是一種很好的長期投資工具，但是隻適合財力比較雄厚的人們進行投資。因為投資房地產需要較多的資金，而且房地產的流動性差，也就是說不容易變現，所以投資房地產應該使用長期閑置的自有資金，而不應該使用借貸資金。

  持續上漲的房價，讓很多人徘徊在買房還是租房之間。劉彥斌分析買房的好處是房地產是抵禦通貨膨脹的良好武器，可以使自己的資產保值、增值。弊端在於如果是貸款買房，一旦買房人的收入下降或是貸款利率持續上升，買房人就會面臨很大的還款壓力，甚至陷入到財務困境。租房的好處是可以將節省下來的錢用作其他高收益的投資，比如投資股票和基金。還有不用承擔償還貸款的壓力。弊端在於經常搬傢，居無定所；缺乏安全感；長期的租金支出。最後，劉彥斌給出的建議為：如果你能支付房屋的首付款，能承擔房屋的裝修費用，能購買傢具和電器，並且每個月的月供不超過你月收入的30%，你就應該買房，房產再給你帶來安全感的同時，還可以使你成為有產階層。

  以房養老不靠譜

  談到前一段熱議的"以房養老"話題時，劉彥斌表示不贊同。他說："以房養老，前提之一是房價不會下跌，這樣才會有保險公司願意接收老人的房子；其二，房子的評估價格和老人的預期會有一定的落差，例如可能市值500萬的房子，評估瞭300萬，結果雙方達成不瞭協議。"

  劉彥斌坦言在20年之內房價在整體上是不會跌的，尤其是一線城市，例如北京是政治經濟文化中心，每年有大量的富人湧入，房價還有很大的上漲空間。但是他建議手中擁有多套房產的人士需要考慮未來將要出臺的房產稅，要衡量房產稅和這套房子市場漲幅額度之間的差值，雖然房價在上漲，但要明確這些錢並不是流動資金，每年交的房產稅都是流動資金。因此繼續持有這套房產需要保證每年的漲價額度高於交納的房產稅額度。

  在銀行利率市場化之後，很多民營企業開始投入到銀行領域，辦起瞭民營銀行，對此劉彥斌持否定意見。他說，在金融領域有一句話叫做"大就是美"，民營銀行首先在資金的持續供應上就不能與國有銀行相抗衡；其次，人們更加信任大型國有銀行，對民營銀行的信賴度較低；再次，民營銀行為吸引客源，必定會提高存款利率，如果以和國有銀行等同的利率向外部發放貸款，那麼其盈利利率必然減少，長此以往，民營銀行將很查封信貸年息借貸增貸轉貸難經營。

  對於國人瘋狂的轉向國外房產投資現狀，劉彥斌強調除非有移民的意向，否則他並不看好將手中的資金投入到看不到、摸不著的國外房產上。

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/08392484515.shtml
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