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國土部住建部聯合發文 房地產市場迎兩大變化土信貸台北大安土信貸

兩部門新政看點

■套型可改 在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等規劃條件前提下，房地產開發企業可以適當調整套型結構；對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。這意味著2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策的全面退出。

■用途可變 根據市場狀況，各地可以研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用。

國土資源部、住房城鄉建設部《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》27日對外公佈。通知要求各地積極應對房地產市場形勢變化——“變化”這個詞在本次通知裡，有兩大看點可說、一個問題待解。

市場做主 套型可改

立足市場實際需求，科學把握住房供應套型結構——通知的一大亮點，就是提出優化住房供應套型結構：在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等規劃條件前提下，房地產開發企業可以適當調整套型結構；對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。

強調多渠道籌措房源時，通知要求進一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用於棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構。

很大程度上，這意味著2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策的全面退出。城市新審批、新開工住房項目，套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重須達到開發建設總面積70%以上；廉租住房、經濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地年度供應量，不得低於居住用地供應總量哪裡汽車貸款70%。這被稱為“兩個70%”或“90/70”政策。隨著房地產市場“去行政化”，這一政策在地方層面的調控中已經逐步退出。

平心而論，針對當時房地產市場狀態，“90/70”政策對房地產市場狀態結構改變起到瞭不小作用，剛需小戶型房源顯著增加。當然9年下來，小戶型存量攀升、出現積壓。隨著改善型消費持續增加，限購取消、限貸放寬，適應居民居住條件改善需求，調整“90/70”政策，盡管多少有些馬後炮，但也是大勢所趨。

未開發土地 用途可變

根據市場狀況，各地可以研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用——這是通知又一個看點。

通知的第一部分，就提出合理安排住房及其用地供應規模，住房供過於求的要適當控制2015年住房開發建設規模進度；住房供應明顯偏多的市縣，或在建住宅用地規模過大的市縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。房地產市場上，“房”的去化壓力、“地”的去化壓力，既有市場因素，也有政策、因素，歸根到底是政策與市場“脫節”。提出促進房地產用地結構調整，就是要以用途之“變”突圍。

根據通知，房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用於國傢支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其他產業投資。

近來，從養老產業到旅遊休閑，中央出臺一系列措施促進新興產業發展。所有這些發展項目，總是要從紙上落到地上。在大多數省市用地指標極為緊張的情況下，土地用途依規改變，可以盤活存量，擠出閑置用地，損有餘以補不足。

加強監管 以變求通

目前我國的房地產業，在“去行政化”過程中，分化格局嚴重、去庫存化壓力山大。東、中、西部，大、中、小城市，如何分類調控、因地制宜，不調、微調、大調，分寸如何拿捏，考驗著地方政府。

兩部門明確：加強聯動監管。對在房地產開發和交易環節中有嚴重違法違規行為的房地產開發企業，及違反有關資質管理規定的房地產開發企業，國土資源主管部門將根據住房城鄉建設主管部門提供的處罰信息，限制或禁止其參與新出讓房地產用地的競買；國土資源主管部門要及時將在土地市場中有違法違規行為的房地產開發企業信息告知住房城鄉建設主管部門，住房城鄉建設主管部門要依據房地產開發企業資質管理規定，予以相應處罰；情節嚴重的，依法註銷其資質證書。

土地用途“變”，套型結構“改”，都屬於政策的變通。“變”能否“通”，關鍵在是否置身於“去行政化”進程之內，既要防止不作為，更要防止亂作為。省級人民政府負總責，市縣人民政府負主體責任，有關部門要認真履職，確保措施不落空、不跑偏。工作不到位的要責成整改，對有關責任人進行問責。特別是涉及相關土地出讓價款變化、補繳等問題，要向社會公開，接受社會監督。

據新華社北京3月27日電

新華社記者 王立彬

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-28/08235987378249658054151.shtml
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